上海文盛资产管理有限公司地产重组部总经理曹新浩：特殊机遇的康养投资模式

 5月27日，中国养老金融50人论坛国康康养产业中心（以下简称“产业中心”）召开了金融支持康养产业发展研讨会，会议主题为“疫情背景下康养产业和金融结合的创新模式”。

 上海文盛资产管理有限公司地产重组部总经理曹新浩指出，在疫情下金融不良资产呈现市场巨大、行业竞争凸显、处置方式多元化的趋势，而康养产业发展迅速但盈利模式不清晰，疫情对康养产业投资和运维带来了极大挑战，不良资产及存量地产或将是养老地产“焕发新生”的方法之一。他建议，利用存量项目将工业厂房、类公寓酒店、塔楼办公改造成养老项目，结合特殊机会的不良资产进行产业导入。

 以下为嘉宾发言全文：

 很荣幸参与国康康养产业中心组织的这次线上的主题讨论，我今天结合文盛资管公司在地产业务方面的一些思考来跟大家今天探讨一下。今天的标题是“特殊机会的康养投资模式”，什么是所谓的特殊机会投资呢？我们也叫另类投资，它涉及金融不良资产、低效资产以及一些经营不善的承压资产，包括企业输控资本这样类型的一些投资。这些投资模式要求整合投资链条里面的各个环节，也需要我们运用各种各样的司法工具来最终实现投资目的。这个方式其实也具备一定的社会意义，比如说破产重整、企业重组。一些上市公司需要重组来解决企业的遗留问题和社会的遗留问题。结合特殊资产的特色和介绍，我今天的分享分为三个部分，第一个部分是金融不良资产，也是特殊机会投资的发展趋势。第二条是康养产业目前的发展趋势，第三是我们文盛资管公司在特殊资产投资方面与康养产业结合的模式进行一个探讨。

 这几年，不良资产行业是属于一个爆发增产的周期。过去三年组织的不良资产超过了十万亿，超过之前的十年的总量。仅去年一年，金融机构就处置了40000亿的不良资产，特别是在房地产宏观调控政策等影响下，造成了大批的以不动产为组织对象，组织标的的不良资产出现。所以，行业竞争也是在过去几年越来越激烈，包括央企四大MC、地方版MC，一些民营企业，一些活跃的外资机构。在这样一个大的格局下，造成我们这个行业资金聚集，人才聚集，政策资源也是根据行业需求不断在进行倾斜和调整。所以这些投资人都在各显神通，对不良资产的处置也变得更加多样化，对于产业方的导入整合要求也越来越高。

 刚刚讲的是金融不良资产的市场情况，我们第二个话题就是今天的这个主题康养产业。我们也了解到在宏观政策以及市场驱动下，康养产业的参与者也在不断的多样化，特别是以地产公司、保险公司、还有医疗为主的产业都在成为康养产业的一些主要的投资人。新一轮的新冠疫情对康养地产的运营和盈利模式也带来非常大的挑战，比如说对于资产的获取，对于区位的选择，包括对医疗配套资源的要求，以及对资产价格要求都非常高，所以影响这个我们康养产业的盈利模式。因为养老公寓的坪效在同类产品里中相对是比较低，所以结合这两个行业的特点，一个是金融不良资产对产业端的要求越来越高，一个是康养产业本身在政策上、在资产端的限制，我们也在思考文盛资管公司在成立20多年来的发展历程中，业务覆盖在跟康养产业方面的一些重叠。所以我们也在考虑，在这里面可能会发出一些价值。

 目前，我们文盛公司业务已经覆盖到全国的五个主要区域，债权管理规模已经近千亿。我们的主要模式是通过债券收购，通过我们团队专业组织能力实现对问题瑕疵资产的修复以及盘整，这样就给我们带来大量的存量资产。所以我们在过去几年的时间里，尽调将近800亿本金的资产，目前投资规模AUM在60亿左右。我们的资产类型非常的多样化，基本上覆盖了不动产行业的各种业态。这也是不良资产的一个特色。然后是我们康养产业的这模式。我们也了解到，康养产业里面有以空间为主的，比如万科绿城，开发商模式，打造一个空间、一个产品去销售。另外一种模式，比如泰康保险，是结合保险的产品去营销，去销售它的养老产品。另外一种是以服务为核心打造养老品牌的，比如亲和源这个品牌，比如说厚康康养，都是以服务品牌为主的，这几种模式都没有办法脱离开底层资产。所以我们考虑在这个基础上，也看了高力的一些研究报告，在过去的一些养老产品的类型方面，比如说养护照护型的康养产品，通常有一些工业类的项目可以适合改造为这个照护型的康养产品；一些类公寓的项目，包括酒店项目，在改造提升以后可以适合做活力型的养老产品；还有一些量比较大的群楼商业，这种物业形态可以满足配套上的一些要求，比如医疗科室配套等等都可以夹杂在商业群楼里面，这样就是一个综合型的照护型更加活力型的产品。

 结合这些资产的形态，我们考虑资管公司，包括像文盛资产，通常在对大量的资产尽调过程当中，也在考虑如何充分发挥这些资产的价值，形形色色的业态，怎么样把它进行最大价值的再造。所以我们也做了一些案例分析，比如说我们第一个案例是一个烂尾项目，它是在一个旅游目的地的海边的一个很大体量的公寓项目，包括中间一个酒店。我们发现这个不良资产项目有很大的改造为养老公寓度假产品的一个机会。第二种产品是一个综合体的资产，刚刚我们提到的商业群楼可以改为医疗配套，它本身就有一个面积比较大的公寓，所以说这样的综合体形态也是比较适合作为康养的形态。另外一种我们想展示的也是我们通过对于破产重整项目去梳理的一个标的，它是一个比较典型的康养社区，社区型的康养项目。

 从这些案例的分享当中，我们也可以看到，这种特殊资产与康养还是有比较大的结合空间的。结合这次论坛的机会，我们还是比较有期待，怎么样通过特殊资产与康养产业导入来使我们延伸出一个全新的业务出来。这也是我们一个浅薄的意见和想法，也欢迎行业里面的朋友和专家来指证，谢谢。